盡管LPR已連續(xù)8個(gè)月保持不變，但在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，越來(lái)越多城市調(diào)降了首套房貸款利率。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前已經(jīng)有40余城市房貸利率進(jìn)入“3時(shí)代”。

與此同時(shí)，多個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)回暖，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)于房貸利率調(diào)整的擔(dān)憂。近期，部分研究機(jī)構(gòu)明確提示，受首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的影響，當(dāng)前房?jī)r(jià)持續(xù)環(huán)比回暖的二、三線城市接下來(lái)或?qū)⒚媾R房貸利率重新上調(diào)。

(相關(guān)資料圖)

對(duì)此，中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，3月底，各地已進(jìn)入新的評(píng)估期，下一個(gè)評(píng)估期將在6月底啟動(dòng)，屆時(shí)各地將根據(jù)2023年3月份至5月份的新房?jī)r(jià)格變化決定是否調(diào)整房貸利率下限，個(gè)別房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的城市或出現(xiàn)房貸利率重新上調(diào)的情況。但短期來(lái)看，市場(chǎng)銷售回暖持續(xù)性不足，多個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格仍處下跌通道，或進(jìn)一步影響新房?jī)r(jià)格預(yù)期，短期內(nèi)，各城市房貸利率上調(diào)的預(yù)期并不強(qiáng)烈。

多地加入首套房房貸利率下調(diào)隊(duì)伍

今年以來(lái)，加入首套房貸款利率下調(diào)隊(duì)伍的城市持續(xù)增加。據(jù)中指研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，已有太原、金華、鄭州、珠海、石家莊、沈陽(yáng)、衢州等40多個(gè)城市調(diào)整首套房貸款利率下限至4%以下。

4月份以來(lái)，南平、馬鞍山、衢州、駐馬店、沈陽(yáng)等多個(gè)城市首套房貸款利率降低。其中，部分城市的首套房貸款利率年內(nèi)已經(jīng)多次下調(diào)。例如，今年沈陽(yáng)首套房貸款利率下調(diào)兩次，先從4.1%降至3.9%，近期調(diào)整后進(jìn)一步降至3.8%。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年4月份，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的百城首套房主流房貸利率平均為4.01%，較上月微降1個(gè)基點(diǎn)；二套主流房貸利率平均為4.91%，與上月持平。4月份首套和二套房主流房貸利率較去年同期分別回落116個(gè)基點(diǎn)和54個(gè)基點(diǎn)。

南平市某國(guó)有大行工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，自今年4月份起，南平市下調(diào)首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限至3.8%。衢州某銀行支行工作人員也對(duì)記者表示，二手房的首套房貸利率下限已經(jīng)由4.1%降至3.8%。

但與此同時(shí)，在北京、上海、廣州等一線城市，多家銀行二手房首套房貸款利率仍保持在4%以上。

對(duì)于未來(lái)房貸利率走勢(shì)，業(yè)內(nèi)幾乎達(dá)成共識(shí)。諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪表示，考慮到當(dāng)前貸款利率已經(jīng)處于較低水平，加之一季度信貸投放較快，短期內(nèi)房貸利率將維持“按兵不動(dòng)”的態(tài)勢(shì)。由于首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制仍然繼續(xù)執(zhí)行，預(yù)計(jì)仍將有符合規(guī)定的城市跟進(jìn)下調(diào)。

陳文靜表示，4月以來(lái)，隨著前期積壓需求釋放后，購(gòu)房需求釋放動(dòng)能減弱，基本面較弱的城市市場(chǎng)調(diào)整壓力增加，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力亦走弱，短期價(jià)格仍有下跌預(yù)期。短期內(nèi)符合條件的城市有望下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在進(jìn)一步下調(diào)的空間。

二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

今年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。4月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格上漲的城市個(gè)數(shù)增加，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲，二、三線城市同比降幅收窄。

東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青表示，一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖主要有三個(gè)原因：首先，年初以來(lái)，回升向上的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境帶動(dòng)市場(chǎng)對(duì)樓市信心增強(qiáng)。其次，包括房貸利率下調(diào)政策在內(nèi)，去年以來(lái)各項(xiàng)支持政策逐步發(fā)力顯效，也在帶動(dòng)市場(chǎng)需求升溫。第三，一季度商品房銷量環(huán)比增加明顯，不排除是一些前期積壓需求集中釋放所致。

不過(guò)，進(jìn)入4月份后，部分城市成交量開(kāi)始有所回落。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，4月份，百城商品住宅周均成交規(guī)模相比3月份下降約兩成，但各周同比仍保持增長(zhǎng)。2023年第16周，百城商品住宅成交490.25萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲4.72%，同比增長(zhǎng)近三成。

二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)如何？關(guān)榮雪表示，在一季度需求大規(guī)模集中釋放后，4月份，市場(chǎng)熱度開(kāi)始減退，這一輪回暖的持續(xù)性略顯不足。接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“強(qiáng)復(fù)蘇”邁入“穩(wěn)恢復(fù)”階段，預(yù)計(jì)4月份成交規(guī)模將會(huì)低于3月份。

王青表示，進(jìn)入4月份以來(lái)，高頻數(shù)據(jù)顯示30個(gè)大中城市每日商品房銷量環(huán)比有所轉(zhuǎn)弱，不排除季節(jié)性原因，同時(shí)也表明，好轉(zhuǎn)勢(shì)頭能否延續(xù)還需謹(jǐn)慎判斷，綜合來(lái)看，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)回升勢(shì)頭可能弱于一季度。